一、总　论

加速园区土地开发和土地整理，是拓展工业项目发展空间、提高土地资源利用的经济效益，提升园区资源综合利用水平的重要环节。牡丹江循环经济试点园区是牡丹江未来发展的黄金地带，土地显得弥足珍贵，实施居民搬迁改造、土地整理等工程是强化土地开发和土地收储、盘活土地存量，挖掘土地潜力，提高土地资源利用效率的必然选择。

(一)项目名称：牡丹江国家级循环经济试点园区居民搬迁和土地整理项目

(二)项目提出的理由：

牡丹江市东北部城区是全市的工业集中区，按照牡丹江市城市发展整体规划，“十一五”期间，计划对杂散在各企业间的居民逐步进行迁移安置，对工业区进行重新规划和布局，提高园区土地投资强度和全市经济的贡献率。提高移地安置居民的居住条件，美化生活环境，实现产业发展和人居环境的共同提升，促进牡丹江市经济和社会和谐发展。

二、项目概况

拆迁位于循环经济园区内属于建设用地的集中连片棚户区和散楼，拆迁住户19696户，拆迁面积120万平方米，腾出土地面积380万平方米，征用属于城市建设预留地的农用地140万平方米，进行土地平整后，出让给拟建的工业项目和配套物流项目。

三、投资估算

(一)投资估算依据

1、全国人大2007年颁布的《物权法》。

2、国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)。

3、牡丹江市政府2002年颁布的《牡丹江市城市房屋拆迁管理办法》。

(二)建设投资估算

总投资19.28亿元。

四、经济与社会效益分析

(一)经济效益：该项目的实施累计新增工业用地520万平方米，按310元/㎡的保守出让价计算，可实现土地出让收益16.12亿元。扣除140万平方米菜地征地转用，应缴国家10500万元费用(75元/㎡)外，净收益为15.07亿元。

该部分工业用地可容纳工业项目80个，年实现工业产值100亿元，实现税收20亿元，我市经济总量和综合财力将会显著增强。

(二)社会效益：被搬迁居民的将远离工业区，生活环境及质量都将有较大的改善和提高。工业区进行重新规划和定位后，产业集中度和综合配套能力将会大大提高，可以促进企业优势互补，进一步降低企业生产经营成本。此外，新增项目也可以增加一大批社会就业，按人均产出30万元计算，新增就业岗位3.3万个。

五、政府补偿及投资回收方式

(一)土地开发增值收益：政府和投资方按协议约定或入股数额比例分享。

(二)政府允许投资方参与相关区域的房地产开发和第三产业经营：政府从开发区和城区相应地段划出一定面积的土地供投资开发经营，在土地划转、出让金和税费方面给予优惠，确保投资方取得合理的投资收益。

(三)投资回收期：项目投资收益率5.8%，回收期8年。

六、合作方式

1、BOT合作方式。即投资方与政府签订10年合作协议，政府在土地增值和企业税收贡献确定分配比例，对项目进行投资，参与园区经营，合作期满后，投资方对项目进行移交。

2、独资、合资、合作等方式。