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中投顾问:产业地产炙手可热 模式创新利于发展

2013-5-24 15:43黑龙江园区招商网来源:中国经济网 任亚娇
[提要]产业地产是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以产业集聚的各类产业园区为主要形态,为整合自然资源和社会资源、综合开发,集约化经营的新兴产业形式。近年来多被提及的房地产信托基金,在国外300多个里有将近一半都持有产业地产类项目,产业地产稳定而持续的收益非常符合国外投资者的需求。

产业地产是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以产业集聚的各类产业园区为主要形态,为整合自然资源和社会资源、综合开发,集约化经营的新兴产业形式。近年来多被提及的房地产信托基金,在国外300多个里有将近一半都持有产业地产类项目,产业地产稳定而持续的收益非常符合国外投资者的需求。

中投顾问房地产行业研究员张娅兰指出,近期产业地产可谓炙手可热,十八大的召开进一步指出要优化产业结构、促进区域协调发展,为产业地产带来利好消息;在住宅市场上受阻的开发商似乎也想抓住产业地产这根救命稻草,实现企业的转型和发展。市场的急剧升温,并非好事。产业地产暴露出缺乏市场调研,没有统一规划;产业结构趋同,后续运营管理不善,同质化严重等问题,困扰着产业地产的发展。产业地产未来健康、持续发展要注重以下几个方面。

一方面,投资产业地产雄厚的资金实力是关键。产业地产具有开发周期长、资金密集度高、投资回报稳定等特点,对企业财务管理水平要求较高,也成为制约产业地产开发的主要障碍之一。加强融资渠道建设,整合金融资源,解决现金流问题对投资方来说十分重要。产业地产开发,前期可通过融资平台得到项目启动资金,后期园区的培育则需要通过一系列的招商引资、租售并举等方式来获得充足的后续资金。

另一方面,开发产业地产需与政府加强沟通和交流。在城市规划、土地供给、资源分配等方面,政府担任着主导角色。产业地产开发资源需求量大、政策敏感度强。开发商充分理解当地政府制定的规章制度、政策要点,从而与政府协调处理好合作开发的关系,确定未来发展方向,把产业地产开发项目很好的嵌入到政府中长期城市规划、经济发展中去,将极大的促进项目的进展。

张娅兰指出,产业地产不同于住宅开发、商业地产,其经营模式、运作模式、盈利模式均有自己的特色。加强产业地产运营管理模式理解,理顺之间的关系,将有利于增加土地附加值。模式的创新,项目内部产业链和生态链构建以及资源的合理配置将促进产业地产自身价值的提升,有利于其后期开发和健康发展。

中投顾问研究总监张砚霖指出,目前产业地产出现局部“虚热”现象,一些开发商意向通过圈地盖房来实现短期暴利,该种做法不可取。不仅易造成资源的浪费,也不利于地区整体规划和发展。产业地产开发应和当地经济发展和市场需求相协调,把握好产业的发展规模和速度。当地政府也应该加强监管,在项目审批时投入更多的精力,同时可制定退出机制,抑制不良地产项目的开发,促进产业地产的健康、持续发展。

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